Envíanos las dudas que tengas sobre la venta de tu casa.
Asesoramiento profesional gratuito REMAX
Poner una vivienda a la venta requiere tomar muchas decisiones de marketing, de mercado, fiscales… y cada una de ellas determinará el resultado de la operación y también tu satisfacción con el proceso de venta que puede ser más estresante de lo que esperabas.
Para ayudarte a solucionar todas las cuestiones que te vayan surgiendo, tenemos abierto este formulario y nuestro equipo de profesionales inmobiliarios te responderá.
Estas son algunas de las preguntas más habituales que solemos recibir:
Arras
Un contrato de arras es un documento donde dos partes acuerdan su compromiso de comprar/vender una propiedad. Con las arras el comprador reserva su derecho de compra sobre el inmueble durante un plazo establecido a cambio de una cantidad de dinero a cuenta del precio total. El vendedor se compromete a respetar las condiciones pactadas a cambio de recibir ese dinero.
Existen tres tipos de contratos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales, aunque lo más habitual es que se firmen arras penitenciales.
Las arras penitenciales permiten a las dos partes desestimar el cumplimiento del contrato a condición de perder el dinero entregado por el comprador o entregárselo duplicado si el que quiere romper el acuerdo es el vendedor.
El dinero entregado y el plazo marcado dependerá del acuerdo, aunque se suele entregar entre el 5% y el 15% del valor final de la vivienda.
Dudas habituales
- ¿Qué tipos de arras existen?
Existen tres tipos de arras: confirmatorias, penales y penitenciales, aunque lo más habitual es que se firmen arras penitenciales.
- ¿Las arras son una reserva?
Efectivamente. El pago para reservar la vivienda se considera como «arras ». Es una reserva con garantías, pues en el caso de su incumplimiento, la parte que lu incumpla, deberá de hacer frente a una indemnización.
- ¿Quién debe firmar el contrato de arras?
Para su validez, las arras deben ser firmadas tanto por el comprador como por el vendedor y deben aparecer los datos personales de ambas partes con su DNI o NIF.
- ¿Qué datos debe incluir el contrato de arras?
Esta es la información que debe aparecer:
- Descripción de la vivienda y de los elementos que se quedaran en la misma para no llevarse sorpresas de última hora. Además, debe aparecer la ubicación exacta de la misma, superficie y si está incluido, los garajes o trasteros.
- Precio de adquisición de la vivienda.
- Cantidad de dinero que se pagará en la firma de las arras, especificando de forma clara que dicha cantidad es a cuenta de la compra venta de la propiedad y que se descontará del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura.
- Tiempo máximo para formalizar la venta, ir a notaria.
- Posibles cargas de la propiedad.
- Reparto de los gastos de compraventa.
- ¿Es obligatorio firmar arras antes de vender?
No es obligatorio firmar arras, pues se puede pasar directamente al contrato de compraventa. Sin embargo, sí es muy recomendable, pues es un compromiso de ambas partes para formalizar una operación en un plazo estimado.
- ¿A qué me compromete un contrato de arras?
Mediante el contrato de arras el comprador se reserva el derecho sobre la compra de un inmueble a cambio de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total. A su vez, el vendedor se compromete a entregar el inmueble al comprador en las condiciones pactadas.
- ¿Cuánto dinero se suele entregar en un contrato de arras?
La cantidad que se establezca como “arras” no está establecida legalmente, por lo que será la voluntad de las partes la que decida qué porcentaje del precio total, se anticipará en el contrato de arras, si bien es habitual que sea entre un 5% y un 15% del precio total.
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Notaría
En España no es obligatoria la inscripción en notaría de la escritura de compraventa, pero sí es muy recomendable y son muy pocas las operaciones que no lo hacen.
A notaría deben acudir todas las personas que vayan a comprar o vender la propiedad. En caso de que alguno no pudiera personarse puede entregar un poder a un tercero.
A notaría deben acudir todas las personas que vayan a comprar o vender la propiedad. En caso de que alguno no pudiera personarse puede entregar un poder a un tercero.
Dudas habituales
- ¿Hay protocolos para acudir a notaría?
No existen protocolos como tal para acudir a la notaria. Pero sí unos procedimientos o protocolos que deberá llevar a cabo el notario en el momento previo a la firma del contrato de compraventa y que se corresponden con recabar toda la información y documentación necesaria para la venta de ambas partes (comprador y vendedor) y verificar su validez. Por ello, previamente, ambas partes deberán tener preparada la documentación necesaria. Para ello, siempre es recomendable contar con la ayuda de un agente inmobiliario; el se encargará de recabar la documentación y verificar su validez antes de acudir a notaría.
Así, un notario deberá:
- Verificar la identidad, capacidad y legitimación de la parte compradora y vendedora
- Validar la autenticidad de la documentación que acredita que el inmueble está libre de cargas
- Chequear que la descripción del inmueble se corresponde con lo que aparece en la certificación catastral
- Chequear que la descripción del inmueble se corresponde con lo que aparece en la certificación catastral
- ¿Es obligatorio pasar la compraventa por notaría?
No es obligatorio acudir al notario para firmar un contrato de compraventa de un inmueble, pues se puede hacer mediante un contrato privado. Pero, tal y como hemos comentado, sí es muy recomendable, pues el notario aporta seguridad jurídica, validez a la documentación aportada. Además, la escritura es obligatoria para conseguir que la nueva titularidad acceda al registro de la propiedad y, en caso de incumplimiento contractual, solo la escritura (no el documento privado) tiene efecto ejecutivo, es decir, evita tener que pasar por un procedimiento judicial declarativo.
- ¿Qué documentación debo llevar a notaría?
Tanto si eres comprador como vendedor deberás de identificarte presentando por tanto DNI/CIF o tarjeta de residencia, así como estado civil, régimen matrimonial y domicilio.
Documentación a entregar por parte de los compradores:
- Ficha de información personalizada (FIPER) y oferta vinculante.
- Contrato de arras, en caso de haberlo firmado
- Poder notarial, en caso de que acuda alguien en tu representación.
Documentación a entregar por parte de los vendedores:
- Título de la propiedad.
- Certificado de pago de la comunidad.
- Recibo del último pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Certificado de eficiencia energética de la vivienda.
- Cédula de habitabilidad. Solo para algunas comunidades autónomas
- Documento que acredite el pago de los suministros.
- Certificado de deuda hipotecaria pendiente. En el caso de tener una hipoteca pendiente. la venta
- Documento de aceptación de herencia. Si la vivienda en venta es heredada
- Poder notarial. Si acude alguien en tu representación
- ¿Quién elige la notaría?
Es el comprador el que tiene derecho a elegir el notario, pues quien está obligado a pagar la mayor parte de los aranceles notariales. Por tanto, le corresponderá el derecho a elegir el notario ante quien se otorgará la escritura.
- ¿Cuánto cuesta la notaría?
Los honorarios del notario están regulados por el Estado y dependen del inmueble, del número de páginas de la escritura y de la complejidad de la operación. Los gastos de notario suelen oscilar entre un 0,2% y 0,5% del precio de la vivienda y habría que añadir el coste de solicitar una copia de la escritura, que puede variar entre 50 € y 90 €.
- ¿Quién debe estar presente en la notaría para la compraventa?
Lógicamente deben acudir comprador y vendedor, o en su defecto, los representantes de esas partes, siempre y cuando cuenten con un poder notarial que les acredite como tal. A su vez, si optas por contar con los servicios de un agente REMAX, éste siempre te acompañará a la firma ante el notario.
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Alquileres
Alquilar una propiedad puede ser una operación muy rentable, pero conlleva establecer una relación de largo plazo con el inquilino. Por eso, su selección es la parte más delicada del arrendamiento. Encontrar a un inquilino que nos genere tranquilidad y confianza, se adecúe al tipo de vivienda, el tipo de alquiler que queremos y también, por qué no decirlo, a nosotros… debe ser el objetivo.
Existen herramientas y técnicas profesionales además de seguros de impagos y aunque nada garantiza el éxito, la experiencia en este tipo de cuestiones es una ventaja considerable.
De manera general, el arrendatario afrontará las pequeñas reparaciones necesarias por el desgaste del uso y el arrendador sufragará las grandes reparaciones, averías y adecuaciones necesarias para la habitabilidad de la vivienda.
Dudas habituales
- ¿Existen seguros de impagos de alquiler?
¡Por supuesto! Es la vía más segura para que el arrendador esté cubierto ante una serie de circunstancias, especialmente frente al impago de la mensualidad.
- ¿Cómo determino el precio justo de mi propiedad?
Ésta es una de las principales razones por las que debes de contratar a un profesional inmobiliario. Establecer el precio de la mensualidad de forma justa y en valor de mercado es uno de los grandes retos a los que te tendrás que enfrentar a la hora poner tu vivienda en alquiler. Ubicación, tipología, características, tamaño, orientación, distribución son solo algunos de los elementos que tendrás que tener en cuenta a la hora de fijar ese precio y que solo un profesional sabe ejecutar a la perfección. No te guíes por los precios de los portales inmobiliarios, pueden ser una referencia, pero normalmente no son precios finales, sino los precios con los que la propiedad sale al mercado.
- ¿Qué reparaciones u obligaciones asumo siendo arrendador?
El propietario está obligado a asumir las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. A su vez, el inquilino tiene la obligación de comunicar en el menor plazo posible de tiempo la necesidad de reparaciones. a cuyos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda, para que tome las medidas oportunas. En algunos casos, si la reparación es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, el arrendatario podrá actuar por su cuenta siempre con la correspondiente previa comunicación al arrendador. A su vez, el inquilino deberá sufragar los gastos de las reparaciones cuyos desperfectos sean imputables al arrendatario, por un mal uso, así como las pequeñas reparaciones (grifos, cerraduras, enchufes, bombillas, persianas, termo) debido al desgaste
- ¿Cómo hago la selección de un inquilino que encaje conmigo?
Cuando alquilas una vivienda estás entregando uno de tus bienes económicos más preciados, tu inmueble. Por ello. es muy importante que hagas una correcta selección de aquella persona o personas que van a habitar tu casa. Establecer un filtro del futuro inquilino es una de las principales funciones de un agente inmobiliario en una transacción como el alquiler. Ellos, serán quienes mejor escojan al candidato idóneo para vivir en tu casa. Así, entre otras recomendaciones, siempre te propondrán que en el anuncio del alquiler aparezca con todo detalle los requisitos exigidos para habitar el hogar, y por supuesto, es muy importante analizar la solvencia y capacidad económica del futuro arrendatario. También es fundamental que conozcas las necesidades reales que tiene el inquilino (razones por las que quiere esa vivienda, tiempo que tiene pensado habitar en ella, personas que van a vivir en el inmueble). Si no es la primera vez que alquila, solicítale referencias y por supuesto la documentación que acredite que puede hacer frente al pago de la mensualidad. También es interesante que mires si figura como deudor en el fichero de morosos. De todo esto, además de gestionar las visitas, se ocupa un agente inmobiliario en caso de que optes por contar con ayuda profesional.
- ¿Cómo redacto un contrato de alquiler que me haga estar tranquilo?
Una vez más, si optas por los servicios de una agencia inmobiliaria, ésta se encargará de la redacción del contrato de alquiler en el que se asegure tu protección y la de tu hogar. Si optas por hacerlo tú mismo, no olvides incluir todos estos aspectos:
- Nombres, el DNI y el domicilio de los participantes, dejando claro quién es el arrendado y quién el arrendatario
- Es importante que el contrato está conforme lo establecido en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda, y del artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente.
- El contrato debe dejar claro cuál es el plazo de duración del contrato, y qué pasará una vez llegue el vencimiento del contrato. También debe incluir el tiempo de antelación en el que se debe de indicar la no renovación por parte del inquilino.
- Importe de la mensualidad acordado, así como qué gastos correarán a cargo del arrendador y cuáles del arrendatario
- Es conveniente que se especifique en el contrato cómo será la forma de pago
- Deja claro cuáles son los derechos y obligaciones de ambas partes
- Incluye de forma clara las causas de terminación del contrato
- Es importante que el contrato incluya el importe de la fianza e indicar la obligación de devolverla si, una vez finalizado el contrato, no hay deudas ni desperfectos
- Firma del contrato. indicar la fecha y lugar donde se firma, así como los nombres y firmas de ambas partes.
- Puedes incluir un inventario de muebles y cosas que se entregan junto con la vivienda
- ¿Cómo y cuándo se gestionan las actualizaciones del precio del alquiler?
Tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes y que en 2024 no podrá superar el tres por ciento. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos. A la hora de proceder a la actualización de la renta, se utilizará el índice que aparezca como referencia en el contrato de alquiler. A partir de 2025 las posibles subidas estarán limitadas por un nuevo índice aún por determinar pero que ya se ha indicado que será inferior a la evolución del IPC.
- ¿Tengo que permitir a mis inquilinos tener mascotas?
Los propietarios de las viviendas tienen la potestad de decidir si permiten no mascotas en el inmueble. Es importante que incluyas esta cláusula en el contrato de alquiler si no quieres que en la vivienda habiten animales. Si en el contrato no se especifica nada, el inquilino está en su derecho de tener animales, siempre y cuando se respete la convivencia con los vecinos y condiciones de salubridad e higiene en la vivienda.
- ¿Tengo algún beneficio fiscal al ser arrendador?
Los pequeños tenedores (los propietarios que posean menos de 10 viviendas o 5 en áreas tensionadas) que decidan poner su casa en alquiler en áreas tensionadas tendrán deducciones fiscales aplicables desde el 1 de enero de 2024.
Estas deducciones, incompatibles entre sí son:
- Reducción del 90% cuando el propietario renueva la renta anual con una reducción del 5% con relación al contrato anterior.
- Reducción del 70% cuando el propietario alquile la vivienda por primera vez a jóvenes (de 18 a 35 años)
- Reducción del 70% cuando el propietario alquile la vivienda a la Administración o a entidades sin fines lucrativos y se destine a alquiler social o a algún programa público de vivienda.
- Reducción del 60% para los propietarios que hayan efectuado obras de rehabilitación en los dos años anteriores a la concreción del contrato.
- Reducción del 50% cualquier propietario que no cumpla ninguna de las situaciones anteriormente explicadas. Anteriormente era del 60%.
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Venta
Lo primero que deberías saber para afrontar una compraventa es que los únicos datos de mercado que deben servirte de referencia son los de la zona exacta donde está la vivienda en cuestión. Los mercados inmobiliarios son hiperlocales y los precios, tiempos, público… pueden cambiar de una calle a otra.
Otra cuestión importante si vendes es que los compradores son exigentes. Quieren mucha información de calidad y la quieren rápido. Además, están muy informados sobre la oferta que hay en su zona. Debes poder afrontarlos con solvencia y presentar tu vivienda de la mejor manera posible. Los compradores son visuales y la competencia es muy grande. Fotos, videos, descripciones y datos deben ser los mejores posibles.
Analiza la operación de manera concienzuda antes de empezar. Impuestos, tiempos, competencia, mercado… todo afectará al beneficio que finalmente puedas conseguir.
Dudas habituales
- ¿Qué herramientas puedo usar para que mi propiedad se venda?
Nuestra recomendación, sin duda, que contrates los servicios de un agente inmobiliario. Él se encargará de todo el proceso y siempre con garantía de resultados. Vender en el menor tiempo y al mejor precio posible es el objetivo de tu agente. ¿Coincides con esto verdad? Por supuesto, muchas de las acciones que te detallamos a continuación, tú también puedes llevarlas a cabo; pero no dispones ni de la experiencia ni el posicionamiento ni el trabajo en red con el que un agente multiplica las probabilidades de éxito en una transacción inmobiliaria.
Estas son las principales acciones que te recomendamos para vender tu casa
- Haz una correcta valoración de tu casa, es decir, haz que el precio de venta sea precio de mercado. Los compradores suelen tirarse meses buscando casas y conocen perfectamente el mercado, la oferta y sus precios. Sabemos que, para ti, tu casa es muy valiosa, pero debes asumir que en el mercado es una opción más.
- Invierte en la puesta a punto. Logra que tu propiedad muestre su mejor cara
- Fotografía tu casa desde todas las perspectivas posibles
- Sube tu propiedad a los portales inmobiliarios con una correcta descripción
- Genera interés en tu hogar de forma online: hazte visible en redes sociales, crea una campaña de correo electrónico, transmite en directo en Facebook e Instagram, crea una web sobre tu propiedad y haz un tour virtual para que los potenciales compradores puedan ser conscientes de todo el potencial de tu hogar.
- Negociación. Negociar es fundamental. Te encontrarás con contraofertas y con otros muchos aspectos que deberás saber gestionar y que no solo atañen a la parte económica. Plazos de entrega de llaves, reparaciones, etc. Un agente inmobiliario se adelanta a muchas de tus necesidades, y sabe cómo negociarlas.
- Prepara la documentación de la vivienda, ten previstos los gastos que te va a suponer y prepara las respuestas a las posibles dudas de los compradores tanto del proceso como de la vivienda.
- Consejo extra: todas estas acciones son muy fáciles de leer y entender su practicidad, pero no es tan fácil llevarlas a cabo. Si no tienes tiempo o recursos para realizar todas ellas, nuestra recomendación es que contactes con cualquiera de nuestros agentes y oficinas
- ¿Qué protocolos de seguridad existen durante las visitas?
Para evitar visitas no deseadas, poco prácticas o simplemente con otros intereses, un agente inmobiliario hace previamente un filtro previo sobre las verdaderas intenciones y capacidad de compra del visitante. ¡No dejará ver la vivienda a nadie que no tenga realmente interés y posibilidad de adquirir la casa! Si lo haces por tu cuenta, hacer ese filtro es más complicado y por supuesto establecer medidas de seguridad también.
- ¿Cuál es la mejor forma de promocionar mi casa para la venta?
La mejor forma de promocionar tu propiedad es llevar a cabo un buen plan de marketing con fotografías profesionales y las más novedosas herramientas de promoción junto con un plan de posicionamiento online y offline. En un plan de marketing para la venta de una propiedad debes de definir claramente cuál es el público obtenido de ti propiedad, qué necesidades cubre, y detectar los soportes y canales de distribución más adecuados para mostrar tu propiedad. Es importante que controles todos estos soportes y puedes generar interés en tu público objetivo
- ¿Qué documentos necesito para vender mi casa?
Esta es la documentación que conlleva la venta de una propiedad
- Fotocopia del DNI de los propietarios o CIF si es sociedad (si actúa por poder, copia del poder)
- Memoria de calidades (si es obra nueva)
- Fotocopia del plano de la casa
- Nota simple del registro de la propiedad.
- Fotocopia de la Escritura Pública
- Cédula de habitabilidad
- Tasación bancaria (en caso de que el propietario tuviese una reciente)
- Fotocopia del último recibo del IBI
- Fotocopia del último recibo de la comunidad
- Información acerca de derramas que se estén abonando y derramas a acometer a corto plazo
- Estatutos de la comunidad de propietarios
- Certificado de haber pasado la ITE( El propietario deberá solicitarlo al administrador de la finca)
- Información sobre Hipoteca
- Certificación energética.
- ¿Es necesario hacer obra o adecuar mi casa para venderla?
Hacer obra es una inversión que previamente tienes que analizar- Debes de analizar el valor añadido que aportará a la venta si éste compensa o si quizás es más rentable vender por un precio algo inferior y no asumir tantos costes. Un profesional inmobiliario sabrá ayudarte a investigar estos datos y ver si esta opción merece realmente la pena. Lo que sí que tienes que tener claro es que debes de adecuar la vivienda para las visitas y hacer por tanto una puesta a punto, ¡Solo tienes una única oportunidad de generar una buena primera impresión! Compartimos algunos consejos para que lo logres
- Ordena y retira todo lo que sobre, incluido muebles. Es importantísimo aumentar la sensación de espacio.
- Cambia las bombillas por unas de máxima intensidad. Pero lo más importante, cerciórate de que todas las bombillas de la casa funcionan, ¡en todas las estancias! Entrar una habitación cuya luz no funciona genera muy malas sensaciones. A su vez, no olvides que siempre debes de mostrar tu casa con la mejor luz.
- Arregla desperfectos estéticos como arañazos en puertas o un felpudo gastado. Y un aspecto muy importante, vigila el estado de tus suelos. Un suelo descuidado puede generar una muy mala sensación. Este es el momento de acuchillar y barnizar el suelo o de pulirlo en caso de que éstos sean de mármol.
- Limpia a conciencia. Es una buena opción contar con profesionales. Ventanas, persianas, azulejos…seguro que necesitan un buen lavado. No te imaginas la mala sensación que puede llegar a dar entrar a una casa que no está reluciente.
- Compra ropa de cama nueva y detalles como cojines o fundas para el sofá.
- Estás vendiendo la casa, no tus cosas y necesitas que los compradores se visualicen allí: fuera fotos, trofeos o recuerdos de viajes.
Si por el contrario, la casa está vacía, te va a salir muy rentable para vender la casa rápidamente hablar con profesionales del home staging y estudiar las opciones para sacar el máximo partido a los espacios. En este sentido, existen empresas especializadas que incluso pueden ofrecerte hasta muebles de cartón. Lo importante es crear un ambiente cálido pero despersonalizado logrando que el potencial comprador si visualice viviendo en esa casa.
- ¿Cuántas visitas o llamadas deberé atender aproximadamente para vender mi casa?
Esta pregunta es muy complicada de contestar, y es que tal y como comentábamos al comienzo de este apartado, los mercados inmobiliarios son hiperfocales y los precios, tiempos, público… pueden cambiar de una calle a otra. Solo un agente inmobiliario, dada su experiencia, conocimiento de la zona y demanda, puede saber si una propiedad va a recibir muchas llamadas de interés o si el proceso se prolongará más en el tiempo.
- ¿Qué impuestos tendré que pagar cuando venda mi casa?
Estos son los impuestos a los que tendrás que hacer frente
- I.B.I. (Impuesto sobre bienes inmuebles):
- IIVTNU o plusvalía municipal (Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Cada ayuntamiento tiene unos tipos impositivos y unos coeficientes de incremento de valor diferentes)
- I.R.P.F: (proviene de las ganancias obtenidas en la venta de la vivienda, y el cual debe constar en la Declaración de la Renta)
- ¿En qué plazo se suele vender una vivienda en mi zona?
Dado el carácter hiperfocal del sector inmobiliario, solo un agente experto en la zona puede darte esa información. Conocer la zona, su mercado y los tiempos medios de venta forman parte de su día a día.
- ¿Cómo puedo calcular el precio adecuado para mi casa?
Calcular el precio adecuado para vender tu casa es una acción compleja. Saber cuál es el importe correcto, en valor de mercado, se basa en varios factores, incluidas las características y la ubicación de tu propiedad, los precios de venta recientes de casas similares en ese área, las tendencias del mercado y el estado de conservación de la vivienda, entre otros. El agente analiza todos estos aspectos y te presenta un informe de valoración con el precio de mercado de tu casa. Y no, no consiste en acudir a un portal inmobiliario y establecer el precio en función de las que salen publicadas, Estos precios no son definitivos, sino que son precios de salida en el mercado, la mayoría de las veces los precios de venta son negociados y muchas veces bajan. Por ello, solo un agente inmobiliario profesional podrá hacerte una correcta valoración del inmueble; es decir, podrá aconsejarte un precio por el que tu vivienda se venda velando siempre por tus intereses.
Si quieres conocer el valor aproximado del precio de venta de tu propiedad, te recomendamos que visites nuestro valorador https://vendermicasa.remax.es/valor-de-un-inmueble/
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